Conférences

Deux grands rendez-vous par an, ouverts à tous les publics, afin d'échanger autour d'un thème d'actualité. Les conférences de l'Institut pour la Ville et le Commerce sont l'occasion de faire partager à chacun les travaux réalisés lors des ateliers de réflexions.

 

 

Requalification d'Entrées de Ville

L'Institut pour la Ville et le Commerce a organisé le 28 septembre dernier, une Conférence-Débat sur la thématique « Requalification des entrées de ville ».

Le débat s'est construit autour de la problématique suivante : Quels outils pour un projet de requalification d'entrées de ville ?

Une entrée de ville peut être définie comme un ensemble commercial composé en majorité de moyennes surfaces spécialisées, situé en bordure d’un axe, généralement une pénétrante ou une rocade, à l’entrée d’une agglomération urbaine. Les entrées de ville présentent différentes formes urbaines, selon qu’elles relèvent d’un plan d’aménagement et d’une gestion plus ou moins intégrés. Le corridor marchand se distingue ainsi par l’absence de plan d’aménagement et de gestion commune. Le lotissement commercial obéit à un plan d’aménagement (celui du lotissement) mais ne fait pas l’objet d’une gestion commune. Enfin le retail park (ou parc commercial) est conçu selon un plan d’aménagement d’ensemble et fait l’objet d’une gestion commune. En ce sens, le retail park peut aussi être désigné comme un centre commercial de moyennes surfaces à ciel ouvert.

Une entrée de ville combine généralement ces différentes formes urbaines. Les entrées de ville en quelques chiffres La France compte environ 1.150 entrées de ville (dans les 354 aires urbaines), dont un peu moins d’un tiers s’organise selon une logique de corridor, et un peu plus des 2/3 s’organisent selon une logique de zone commerciale. Ces entrées de ville comptent en moyenne 45 magasins et génèrent un chiffre d’affaires annuel moyen de 50 M€. Les entrées de ville contribuent à environ 25 % du chiffre d’affaires global d’une agglomération de ville moyenne en France (quand le centre ville, les centralités de quartiers et les centres commerciaux de périphérie contribuent respectivement à 25 %, 15 % et 35 % de ce chiffre d’affaires). Historiquement, les entrées de ville sont nées avec l’apparition de la grande distribution dans les années 1960. Mais on aurait tord de les réduire à un phénomène économique, car les entrées de ville sont aussi la conséquence des politiques d’aménagement du territoire et de l’évolution de nos modes de vie de ces 50 dernières années. Leur développement reste concomitant de la croissance des villes et des populations urbaines, de celui du réseau routier et de celui de l’équipement automobile des ménages, bref, de l’extension de notre aire de vie et de notre mobilité quotidienne.

Leur développement se poursuit encore aujourd’hui, davantage soutenu cette fois par les forces qui animent les acteurs du secteur de l’immobilier commercial, que par le développement de la consommation ou des territoires :

dans la distribution, une concentration accrue des formats de vente : 9 % des établissements de commerce sont des moyennes surfaces (magasins de plus de 300 m2) qui représentent à elles seules plus de 60 % des surfaces commerciales et plus de 60 % du chiffre d’affaires global du secteur en France. Et ces chiffres progressent : chaque année en France il ouvre 800 moyennes surfaces alors qu’il ferme dans le même temps 1.300 boutiques. Le développement des moyennes surfaces, fortes consommatrices de foncier, encourage naturellement le développement des entrées de ville.

dans la promotion, des investissements orientés de plus en plus vers des actifs produisant une forte rentabilité à court terme. Les lotissements commerciaux et les retail park moins coûteux et plus rentables que les actifs classiques de type centre commercial, restent les plus plébiscités. Parmi les 7 millions de m² de projets commerciaux recensés à fin 2009, près de la moitié concernait la création ou l’extension d’un retail park ou un lotissement commercial. Ce développement peut-il perdurer ? La filière immobilière semble de moins en moins pouvoir s’autoréguler comme en témoigne les phénomènes paradoxes suivants :

les distributeurs continuent d’ouvrir toujours plus de surfaces commerciales, toujours plus chères et pourtant de moins en moins productives, poussés par la recherche d’effets de taille ;

les promoteurs continuent de valoriser des murs commerciaux de moins en moins productifs, grâce à de nouveaux outils (comme l’effet levier de la dette) introduits par la financiarisation de leur secteur d’activité ;

les collectivités continuent d’autoriser la création de surfaces commerciales, y compris sur des territoires saturés, entraînées par la compétition territoriale. En définitive, ce modèle de développement conduit depuis 15 ans à un découplage croissant entre l’évolution du parc de surfaces de vente (qui croit au rythme moyen de +3,2 % par an) et celui de la consommation (qui croit au rythme moyen de +2,5 % par an).

Et le risque de friches commerciales s’accroît à terme. C’est dans ce contexte, que la question de la requalification des entrées de ville s’impose sans doute comme un enjeu majeur de la ville durable. Les entrées de ville constituent désormais un nouvel enjeu du renouvellement urbain. A la fois du fait d’une certaine prise de conscience du grand public (c’est la « France Moche » décriée par Télérama) et de la volonté nouvelle des collectivités publiques, de voire muter ces zones, dans une perspective de développement durable. Alors, comment rêver au futur de ces entrées de ville ?

Jean Pierre Sueur rappelait lors de notre dernière conférence qu’ « il est impossible de changer une partie de ville sans avoir une vision urbaine globale ». Cette vision urbaine globale, souhaitons qu’elle puisse être apportée par la réforme actuelle de la loi d’urbanisme commercial, pour que la requalification des entrées de ville s’intègre à une approche globale des équilibres de l’armature commerciale des villes. Le développement de l’intercommunalité et le renforcement des documents de planification urbaine (SCOT et DAC) aideront certainement les élus à se saisir de ces enjeux territoriaux dans des cadres de gouvernance renouvelés. Certes, ces opérations se heurtent encore à de lourdes difficultés économiques concernant leur aspect de montage et de portage financier.

En particulier : pas de recyclage de m² existant sans production de nouveaux m², au risque d’alimenter la nécessité de requalifier toujours plus d’entrées de ville ! Toutefois, différentes expérimentations montrent que ce cercle vicieux n’est pas une fatalité : des formes nouvelles de collaboration entre acteurs publics et privés voient le jour, augurant d’une plus grande transparence dans le montage des opérations, à « bilan ouvert », et d’un meilleur partage des risques, pour plus de créativité.

La question de la requalification des entrées de ville constitue en cela un formidable appel à l’expérimentation et à la découverte de la ville de demain. 

Pièce(s) jointe(s):
Télécharger ce fichier (cr_0910.pdf)Compte rendu de la conférence[ ]195 Ko
Télécharger ce fichier (Introduction - Conférence IVC 28_09_10.pdf)Présentation IVC[ ]1159 Ko
Télécharger ce fichier (presentation_frey.pdf)Présentation Frey[ ]1153 Ko
Télécharger ce fichier (presentation_immochan.pdf)Présentation Immochan[ ]2195 Ko
Télécharger ce fichier (presentation_280910_EPASE_BAZARD.pdf)Présentation EPASE BAZARD[ ]5594 Ko